Umowa dożywocia
Umowa, w której właściciel przenosi nieruchomość na inną osobę w zamian za jej dożywotni obowiązek zapewnienia zbywcy mieszkania, wyżywienia i opieki — częste rozwiązanie dla starszych właścicieli bez innych środków utrzymania.
Zakres: Polska.
Definicja
Umowę dożywocia reguluje art. 908 i nast. Kodeksu cywilnego. Zbywca (określany jako dożywotnik) przenosi własność nieruchomości na nabywcę, który w zamian jest zobowiązany — chyba że umowa stanowi inaczej — zapewnić zbywcy dożywotnie mieszkanie, wyżywienie, ubranie, opiekę lekarską oraz sprawić mu odpowiedni pogrzeb. Jak każde przeniesienie własności nieruchomości, umowa musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego.
O ile strony nie postanowią inaczej, prawo dożywotnika do zamieszkiwania w nieruchomości i otrzymywania świadczeń jest automatycznie zabezpieczone jako służebność osobista wpisywana do Działu III księgi wieczystej, która wiąże nieruchomość nawet wtedy, gdy nabywca później sprzeda ją innej osobie. To właśnie odróżnia umowę dożywocia od zwykłej darowizny z nieformalną obietnicą opieki — obowiązek jest egzekwowalny i podąża za nieruchomością.
Jeśli relacje między stronami ulegną tak dalece pogorszeniu, że wspólne zamieszkiwanie stanie się niemożliwe do zniesienia, sąd może na żądanie jednej ze stron zamienić obowiązek świadczeń w naturze na dożywotnią rentę pieniężną, choć samo przeniesienie własności nie ulega przez to cofnięciu.
Przykłady
Starsza wdowa bez dzieci przenosi własność swojego domu na bratanicę, która na mocy notarialnej umowy dożywocia zobowiązuje się zapewnić jej mieszkanie i opiekę do końca życia.
Obowiązki bratanicy — mieszkanie, wyżywienie, opieka lekarska — zostają wpisane jako służebność osobista w Dziale III księgi wieczystej, więc gdyby bratanica później odsprzedała dom, kupujący nadal byłby nimi związany.
Po latach konfliktu ciotka i bratanica nie są już w stanie wspólnie zamieszkiwać, a sąd zamienia obowiązek świadczeń w naturze na stałą comiesięczną rentę pieniężną.
Jak to wpływa na kupno i sprzedaż
Kupujący powinien zawsze sprawdzić Dział III księgi wieczystej pod kątem wpisu dożywocia — nieruchomość, która wygląda na w pełni należącą do sprzedającego, może wciąż podlegać wiążącemu obowiązkowi dożywotniej opieki na rzecz osoby trzeciej, który nowy właściciel przejmuje razem z nieruchomością. Dla starszych właścicieli umowa dożywocia daje poziom bezpieczeństwa, jakiego nie zapewnia nieformalna umowa rodzinna, ponieważ obowiązek opieki jest prawnie egzekwowalny, a nie zależny od dobrej woli.
