Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Akt prawa miejscowego, uchwalany przez radę gminy, określający dopuszczalne przeznaczenie i parametry zabudowy — funkcję, wysokość, gęstość, linie zabudowy — dla danego obszaru gminy.
Zakres: Polska.
Definicja
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (w skrócie MPZP) uchwala rada gminy na podstawie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W przeciwieństwie do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które ustala jedynie niewiążącą politykę przestrzenną całej gminy, MPZP jest aktem prawa miejscowego — bezpośrednio i wiążąco określa, co można wybudować na danej działce, w tym dopuszczalną funkcję (mieszkaniową, usługową, rolną), maksymalną wysokość i linię zabudowy, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej oraz wymaganą liczbę miejsc parkingowych.
Nie każda działka w Polsce jest objęta MPZP — pokrycie planami różni się znacznie w zależności od gminy i obszaru. Tam, gdzie plan nie obowiązuje, zabudowa wymaga zamiast tego indywidualnej decyzji o warunkach zabudowy, wydawanej odrębnie dla każdego przypadku, co zwykle jest wolniejsze i mniej przewidywalne niż budowa na działce już objętej planem.
MPZP jest jawny i można go sprawdzić w urzędzie gminy lub coraz częściej w internetowych portalach planistycznych — kupujący lub deweloper powinien sprawdzić jego treść (albo potwierdzić brak planu) zanim założy, że działkę można zabudować zgodnie z zamierzeniem.
MPZP a WZ. MPZP ustala zasady dla wszystkich działek na obszarze, który obejmuje, niezależnie od tego, kto jest ich właścicielem lub nabywcą, i obowiązuje, dopóki gmina go nie zmieni. Decyzja o warunkach zabudowy (WZ) to indywidualna decyzja administracyjna dotycząca jednego zamierzenia na konkretnym terenie, wydawana na rzecz wnioskodawcy, zwykle tam, gdzie nie ma MPZP. Reforma przepisów o planowaniu wprowadza też plany ogólne gmin, które mogą wpływać na możliwości zabudowy i nowe decyzje WZ; aktualne zasady warto sprawdzić w urzędzie gminy.
Przykłady
Deweloper przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę potwierdza, że działka jest objęta MPZP dopuszczającym zabudowę wielorodzinną do czterech kondygnacji.
Kupujący zainteresowany działką wyglądającą na rolną odkrywa, że w rzeczywistości znajduje się ona w granicach MPZP przeznaczającego ją pod zabudowę, co tłumaczy jej wyższą cenę.
Dwie sąsiadujące działki mają różną maksymalną wysokość zabudowy, bo MPZP dzieli teren na odrębne strefy o różnych parametrach.
Jak to wpływa na kupno i sprzedaż
Ponieważ MPZP jest bezpośrednio wiążący, to jego parametry — a nie opis sprzedającego czy ogłoszenia — decydują o tym, co faktycznie można zbudować. Kupujący oceniający działkę pod inwestycję powinni sprawdzenie planu (albo potwierdzenie jego braku i konieczności uzyskania warunków zabudowy) traktować jako obowiązkowy pierwszy krok, zanim podpiszą umowę przedwstępną.
W ogłoszeniach Spotnest status MPZP/WZ deklaruje sprzedający; Spotnest go nie sprawdza. To informacje ogólne, a nie porada prawna — przed zakupem potwierdź ustalenia planu w urzędzie gminy (np. wypis i wyrys z planu).
