ROI z nieruchomości
Całkowita stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomość, łącząca dochód z najmu oraz zmianę wartości rynkowej nieruchomości w okresie jej posiadania — szersza miara niż sama rentowność najmu.
Zakres: Polska.
Definicja
ROI (return on investment, zwrot z inwestycji) zastosowane do nieruchomości mierzy łączną rentowność posiadania danej nieruchomości, wyrażoną jako procent zainwestowanego kapitału. W przeciwieństwie do samej rentowności najmu, która uwzględnia jedynie dochód z czynszu w relacji do ceny zakupu, ROI z nieruchomości uwzględnia także wzrost wartości kapitałowej — zmianę (wzrost lub spadek) wartości rynkowej nieruchomości w okresie jej posiadania — a także koszty takie jak remont, finansowanie, podatki i opłaty transakcyjne.
W uproszczeniu: ROI = (dochód netto z najmu w okresie posiadania + zmiana wartości nieruchomości) ÷ całkowity zainwestowany kapitał. Ponieważ uwzględnia wzrost wartości, ROI może wyglądać zupełnie inaczej niż rentowność najmu z danego roku — lokal o skromnym dochodzie z najmu, ale silnym wzroście ceny, może wciąż dawać wysokie ROI, podczas gdy lokal o wysokiej rentowności najmu na stagnującym lub spadającym rynku może wykazywać znacznie niższy łączny zwrot po uwzględnieniu zmiany wartości.
ROI zwykle liczy się za cały okres posiadania inwestycji, od zakupu do sprzedaży (lub do określonej daty oceny), co czyni go miarą wieloletnią lub obejmującą cały cykl inwestycji, a nie roczną migawką, jaką zwykle jest wskaźnik rentowności.
Przykłady
Inwestor kupuje mieszkanie za 500 000 zł, przez pięć lat uzyskuje 60 000 zł dochodu netto z najmu, a następnie sprzedaje je za 620 000 zł — zarówno dochód z najmu, jak i wzrost wartości o 120 000 zł liczą się do łącznego ROI nieruchomości.
Porównanie dwóch podobnych mieszkań pokazuje, że jedno ma niższą rentowność najmu, ale leży w szybko rozwijającej się dzielnicy, i po uwzględnieniu wzrostu wartości przy sprzedaży daje wyższe ROI.
Inwestor remontujący i szybko odsprzedający lokal liczy ROI w znacznie krótszym okresie posiadania niż inwestor kupujący pod długoterminowy najem.
Jak to wpływa na kupno i sprzedaż
Kupujący porównujący nieruchomości inwestycyjne powinni uważać, by nie mylić podanej rentowności najmu z łącznym ROI — ogłoszenie reklamujące samą rentowność opisuje wyłącznie zwrot z dochodu, pomijając (niepewny) element wzrostu wartości, od którego zależy rzeczywiste ROI. Ponieważ przyszły wzrost cen nie jest gwarantowany, każda prognoza ROI zakładająca silny przyszły wzrost wartości powinna być traktowana jako szacunek, a nie obiecany zwrot.
