Ulga mieszkaniowa
Zwolnienie z PIT dochodu ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia, przysługujące, gdy sprzedający przeznaczy uzyskane środki na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie 3 lat.
Zakres: Polska.
Definicja
Ulgę mieszkaniową reguluje art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż nieruchomości przed upływem pełnych 5 lat kalendarzowych od jej nabycia co do zasady rodzi obowiązek zapłaty 19% PIT od dochodu (różnicy między ceną sprzedaży a kosztem nabycia). Ulga zwalnia ten dochód z podatku, proporcjonalnie do tego, jaka część uzyskanych środków zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe sprzedającego — zakup innej nieruchomości lub gruntu pod budowę, remont posiadanej nieruchomości albo spłatę kredytu zaciągniętego na taki cel.
Wydatkowanie środków musi nastąpić w ciągu 3 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do sprzedaży — a nie 3 lat od samej daty sprzedaży, co w praktyce daje sprzedającemu, który sprzeda na początku roku, niemal 4 pełne lata na reinwestycję. Wydatek na nieruchomość kupioną wyłącznie pod wynajem lub w celach inwestycyjnych, a nie na własne cele mieszkaniowe, nie kwalifikuje się do ulgi.
Sprzedaż po upływie 5-letniego okresu posiadania w ogóle nie rodzi obowiązku podatkowego, bez konieczności korzystania z tej ulgi — ulga dotyczy właśnie sprzedaży wcześniejszej, gdzie reinwestycja jest jedyną drogą do uniknięcia 19% podatku od dochodu.
Przykłady
Właściciel sprzedaje z zyskiem mieszkanie kupione 3 lata wcześniej, a następnie w ciągu 3 lat przeznacza całość środków na zakup nowego mieszkania dla siebie — dochód jest w całości zwolniony z PIT.
Sprzedający po wcześniejszej sprzedaży reinwestuje tylko połowę uzyskanych środków w nowe mieszkanie, a resztę wydaje na cele niezwiązane z mieszkaniem — ulgą objęta jest tylko część dochodu odpowiadająca reinwestowanej połowie.
Właściciel, który poczeka ze sprzedażą do upływu 5-letniego okresu posiadania, nie płaci PIT od dochodu w ogóle, niezależnie od tego, na co przeznaczy uzyskane środki.
Sprzedający część środków przeznacza na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup właśnie sprzedawanej nieruchomości — ta część liczy się jako wydatek na własne cele mieszkaniowe i kwalifikuje się do ulgi.
Jak to wpływa na kupno i sprzedaż
Sprzedający planujący sprzedaż przed upływem 5 lat od zakupu powinni dokładnie śledzić termin reinwestycji, bo liczony jest od roku kalendarzowego, a nie daty sprzedaży, oraz gromadzić dokumentację potwierdzającą wydatkowanie środków na cele mieszkaniowe — urząd skarbowy weryfikuje takie rozliczenia. Ponieważ zwolnienie jest proporcjonalne, częściowa reinwestycja daje częściową korzyść podatkową, a nie rozwiązanie wszystko-albo-nic.
