Wskaźnik LTV
Stosunek kwoty kredytu hipotecznego do wartości nieruchomości — ceny zakupu lub wyceny bankowej, w zależności od tego, która jest niższa — wyrażony w procentach i używany przez banki do ustalenia wymaganego wkładu własnego oraz oceny ryzyka kredytowego.
Zakres: Polska.
Definicja
Wskaźnik LTV (ang. loan-to-value) oblicza się, dzieląc kwotę kredytu hipotecznego przez niższą z dwóch wartości: cenę zakupu nieruchomości lub jej wycenę bankową, a następnie wyrażając wynik w procentach. LTV na poziomie 80% oznacza, że bank finansuje 80% wartości nieruchomości, a pozostałe 20% pochodzi z własnych środków kupującego jako wkład własny.
W Polsce limity LTV wynikają w praktyce z Rekomendacji S wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF). Większość banków ogranicza standardowe kredyty hipoteczne do 80% LTV, choć dostępne są kredyty nawet do około 90% LTV, jeśli kredytobiorca wykupi dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, pokrywające dodatkowe ryzyko banku związane z nieubezpieczoną częścią.
Wskaźnik LTV bezpośrednio wpływa na marżę odsetkową oferowaną przez bank: niższe LTV (wyższy wkład własny) oznacza dla kredytodawcy niższe ryzyko i zwykle wiąże się z niższą marżą, natomiast LTV bliskie regulacyjnemu limitowi zazwyczaj wiąże się z wyższą marżą lub obowiązkową składką ubezpieczeniową doliczaną do kosztu kredytu.
Przykłady
Kupujący nabywa mieszkanie wycenione na 600 000 zł, zaciągając kredyt hipoteczny w wysokości 480 000 zł — LTV wynosi 80%, a pozostałe 120 000 zł kupujący musi pokryć z oszczędności.
Kupujący, nabywając mieszkanie po raz pierwszy i mając jedynie 10% wkładu własnego, otrzymuje kredyt z LTV na poziomie 90%, jednak bank dolicza składkę ubezpieczenia niskiego wkładu do miesięcznej raty, dopóki saldo zadłużenia nie spadnie poniżej 80% LTV.
Jak to wpływa na kupno i sprzedaż
Dla kupujących wskaźnik LTV decyduje o tym, ile gotówki trzeba mieć zanim złożenie oferty stanie się realne — sprzedający, któremu zależy na szybkim zamknięciu transakcji bez warunku uzyskania finansowania, powinien wcześnie zapytać, czy oczekiwane LTV kupującego mieści się w standardowym zakresie akceptacji banku, czy też wypycha go do wyższej marży i obowiązkowego ubezpieczenia. Dla sprzedających kupujący, którego finansowanie zależy od LTV bliskiego 90%, niesie większe ryzyko związane z wyceną: jeśli wycena banku wypadnie poniżej uzgodnionej ceny, kupujący może musieć renegocjować warunki lub znaleźć dodatkowe środki, aby pokryć różnicę.
