Księga wieczysta
Publiczny rejestr prowadzony przez polskie sądy rejonowe, w którym zapisany jest stan prawny nieruchomości — jej właściciel, granice oraz obciążenia takie jak hipoteki czy służebności.
Zakres: Polska.
Definicja
Księga wieczysta (w skrócie KW) to jawny, prowadzony przez sąd rejestr stanu prawnego konkretnej nieruchomości w Polsce. Każda księga podzielona jest na cztery ponumerowane działy:
- Dział I — oznaczenie nieruchomości (położenie, powierzchnia, przeznaczenie)
- Dział II — własność i udziały współwłaścicieli
- Dział III — ograniczone prawa rzeczowe i roszczenia inne niż hipoteka (np. służebności, prawo przejazdu, dożywocie)
- Dział IV — hipoteki obciążające nieruchomość
Od 2003 roku księgi są sukcesywnie przenoszone do systemu elektronicznego, a dziś treść niemal każdej księgi można bezpłatnie sprawdzić online w portalu Ministerstwa Sprawiedliwości Elektroniczne Księgi Wieczyste, wpisując jej numer.
Najważniejszą cechą prawną księgi jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych — zasada, zgodnie z którą prawo domniemywa, że wpis w księdze odzwierciedla rzeczywisty stan prawny nieruchomości, a nabywca działający w dobrej wierze jest chroniony nawet wtedy, gdy wpis okaże się później niezgodny z prawdą.
Przykłady
Przed podpisaniem umowy przedwstępnej prawnik kupującego sprawdza księgę po numerze i potwierdza, że w Dziale II jako właściciel figuruje wyłącznie sprzedający, a Dział IV nie zawiera żadnej hipoteki.
Nieruchomość reklamowana jako "wolna od obciążeń" okazuje się mieć wpis służebności przejazdu w Dziale III — kupujący negocjuje obniżkę ceny po odkryciu tego wpisu w księdze.
Jak to wpływa na kupno i sprzedaż
Sprawdzenie księgi przed złożeniem oferty to najskuteczniejszy sposób na uniknięcie zakupu nieruchomości z ukrytym zadłużeniem lub spornym stanem własności — wpis hipoteki lub roszczenia w Dziale III lub IV wiąże nieruchomość niezależnie od tego, kto ją obecnie zajmuje. Sprzedającym również zależy na aktualności swojej księgi: nieaktualny lub błędny wpis (np. spłacona, lecz formalnie niewykreślona hipoteka) niemal zawsze opóźnia finalizację transakcji do czasu jego sprostowania przez sąd.
