Podnajem
Sytuacja, w której najemca, za zgodą wynajmującego, oddaje cały lokal lub jego część w używanie osobie trzeciej (podnajemcy), pozostając nadal związanym pierwotną umową najmu wobec wynajmującego.
Zakres: Polska.
Definicja
Podnajem reguluje art. 668 Kodeksu cywilnego. Bez odmiennego postanowienia umowy najemca może oddać lokal osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo go podnająć wyłącznie za zgodą wynajmującego — przy najmie mieszkania, na gruncie ustawy o ochronie praw lokatorów, podnajem lub oddanie części lokalu bez takiej zgody stanowi samodzielną podstawę do wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego.
Pierwotny najemca pozostaje w pełni odpowiedzialny wobec wynajmującego z tytułu umowy najmu niezależnie od podnajmu — wynajmujący nie ma bezpośredniej relacji prawnej z podnajemcą, a prawa podnajemcy wynikają wyłącznie z zawartej z nim umowy podnajmu.
Podnajem wygasa najpóźniej z chwilą zakończenia umowy najmu, od której zależy — podnajemca nie może mieć praw do lokalu szerszych niż te, które mógł mu przekazać pierwotny najemca.
Przykłady
Najemca wynajmujący dwupokojowe mieszkanie uzyskuje pisemną zgodę wynajmującego na podnajęcie drugiego pokoju znajomemu na pozostałe miesiące umowy.
Najemca podnajmuje całe mieszkanie bez wcześniejszego pytania wynajmującego — ten dowiaduje się o tym i wypowiada umowę najmu, powołując się na nieuprawniony podnajem jako podstawę.
Wraz z zakończeniem umowy pierwotnego najemcy wygasa też prawo podnajemcy do zajmowania pokoju, niezależnie od tego, co ustalili między sobą najemca i podnajemca.
Jak to wpływa na kupno i sprzedaż
Najemcom rozważającym podnajem opłaca się uzyskać pisemną zgodę wynajmującego, zanim to zrobią — nieuprawniony podnajem to jedna z niewielu podstaw pozwalających wynajmującemu wprost wypowiedzieć umowę najmu mieszkania. Podnajemcy powinni rozumieć, że ich sytuacja jest bezpieczna tylko tak długo, jak trwa umowa pierwotnego najemcy, i wygasa automatycznie, gdy ta umowa się kończy z jakiegokolwiek powodu.
