Umowa najmu
Umowa, na mocy której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz — najczęściej mieszkanie lub pokój — do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz.
Zakres: Polska.
Definicja
Umowę najmu reguluje art. 659 i nast. Kodeksu cywilnego. Do jej ważności wystarczy porozumienie stron co do przedmiotu najmu, wysokości czynszu oraz — jeśli strony chcą go oznaczyć — czasu trwania. Forma pisemna nie jest wymagana dla ważności umowy (poza najmem okazjonalnym i instytucjonalnym, które mają odrębne wymogi), ale jest zalecana ze względów dowodowych, zwłaszcza gdy umowa ma trwać dłużej niż rok — wówczas przy braku formy pisemnej uznaje się ją za zawartą na czas nieoznaczony.
Umowa najmu lokalu mieszkalnego podlega dodatkowo przepisom ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, które ograniczają m.in. wysokość kaucji, tryb wypowiedzenia oraz sytuacje, w których wynajmujący może wypowiedzieć umowę najemcy.
Najem mieszkania ma dwie szczególne odmiany o odrębnym reżimie prawnym — najem okazjonalny i najem instytucjonalny — które dają wynajmującemu uproszczoną ścieżkę odzyskania lokalu w zamian za dodatkowe wymogi formalne przy zawieraniu umowy.
Przykłady
Student podpisuje z właścicielem kawalerki umowę najmu na czas oznaczony 12 miesięcy, z czynszem płatnym do 10. dnia każdego miesiąca.
Właściciel i najemca ustnie uzgadniają najem pokoju na czas nieoznaczony — umowa jest ważna mimo braku formy pisemnej, choć w razie sporu trudniej będzie udowodnić jej warunki.
Po zakończeniu umowy na czas oznaczony strony nie podpisują aneksu, ale najemca nadal płaci czynsz, a wynajmujący go przyjmuje — z mocy prawa umowa przekształca się w najem na czas nieoznaczony.
Jak to wpływa na kupno i sprzedaż
Dla najemcy kluczowe jest to, że nawet ustna umowa najmu wiąże obie strony — warto jednak nalegać na formę pisemną, żeby mieć jasność co do wysokości czynszu, terminu wypowiedzenia i zakresu odpowiedzialności za usterki. Dla wynajmującego istotne jest odróżnienie zwykłej umowy najmu od najmu okazjonalnego: ta pierwsza nie daje uproszczonej ścieżki eksmisji w razie problemów z najemcą.
