Podatek dochodowy od najmu (ryczałt)
Zryczałtowany podatek dochodowy, który indywidualni wynajmujący prowadzący najem prywatny (poza działalnością gospodarczą) płacą od przychodów z najmu — niższą stawką do ustawowego progu rocznego przychodu i wyższą powyżej niego.
Zakres: Polska.
Definicja
Opodatkowanie najmu prywatnego reguluje ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Od 1 stycznia 2023 r. ryczałt jest obowiązkową, jedyną formą opodatkowania dla osób wynajmujących prywatnie — możliwość rozliczania najmu na zasadach ogólnych (skala podatkowa, z odliczeniem kosztów) dla tego rodzaju przychodów została zniesiona.
Ryczałt liczony jest od przychodu — faktycznie otrzymanego czynszu — a nie od dochodu, więc nie można odliczyć żadnych kosztów (napraw, odsetek od kredytu, prowizji pośrednika). Stawka wynosi 8,5% rocznego przychodu z najmu do ustawowego progu, a 12,5% od nadwyżki ponad ten próg; małżonkowie wynajmujący wspólną nieruchomość mogą wybrać łączenie limitu. Wynajmujący samodzielnie oblicza i wpłaca podatek co miesiąc (lub kwartalnie, przy mniejszej skali najmu) bezpośrednio do urzędu skarbowego, bez pobierania go przez najemcę.
Ten reżim dotyczy osób wynajmujących prywatnie, poza zarejestrowaną działalnością gospodarczą — wynajmujący prowadzący najem jako część formalnej działalności (np. zarządzający wieloma lokalami jako przedsięwzięciem komercyjnym) podlega zamiast tego zasadom opodatkowania dochodów z działalności gospodarczej, z innymi stawkami i możliwością odliczania kosztów.
Przykłady
Wynajmujący jedno mieszkanie za 3000 zł miesięcznie rozlicza i płaci co miesiąc 8,5% ryczałtu od tego przychodu, bez odliczania jakichkolwiek kosztów.
Wynajmujący kilka lokali, którego łączny roczny przychód z najmu przekracza ustawowy próg, płaci 8,5% od części poniżej progu i 12,5% od nadwyżki.
Małżonkowie będący współwłaścicielami wynajmowanego mieszkania decydują się na łączenie limitów, dzięki czemu więcej ich łącznego przychodu z najmu mieści się w niższej stawce 8,5%.
Jak to wpływa na kupno i sprzedaż
Ponieważ w ryczałcie nie odlicza się kosztów, wynajmujący powinni w planowaniu podatkowym uwzględniać cały przychód z najmu, a nie zysk netto — nieruchomość o wysokich kosztach utrzymania jest opodatkowana tak samo jak ta bez takich kosztów, wyłącznie na podstawie pobranego czynszu. Wynajmujący zbliżający się do progu pod koniec roku powinni uważnie śledzić przychód narastająco, bo przekroczenie progu w trakcie miesiąca podwyższa stawkę tylko dla nadwyżki, a nie dla całego rocznego przychodu.
