Służebność
Ograniczone prawo rzeczowe obciążające jedną nieruchomość (lub, w formie osobistej, przysługujące konkretnej osobie) na rzecz innej nieruchomości lub osoby — najczęściej prawo przejazdu, wpisywane do Działu III księgi wieczystej.
Zakres: Polska.
Definicja
Służebność reguluje art. 285 i nast. Kodeksu cywilnego. Najczęstszą formą jest służebność gruntowa, obciążająca jedną nieruchomość — nieruchomość obciążoną — na rzecz innej nieruchomości — nieruchomości władnącej — na przykład prawo przejazdu przez sąsiednią działkę w celu dotarcia do drogi publicznej.
Służebność osobista przysługuje natomiast konkretnej, wskazanej osobie, a nie właścicielowi innej nieruchomości. Typowym przykładem jest służebność mieszkania, dająca dożywotnie prawo zamieszkiwania byłemu właścicielowi lub członkowi rodziny po sprzedaży nieruchomości — ta konkretna odmiana ma teraz własne, szersze hasło słownikowe: służebność mieszkania.
Służebności wpisuje się do Działu III księgi wieczystej i wiążą one nieruchomość niezależnie od tego, kto następnie zostanie jej właścicielem — kupujący nabywa nieruchomość razem z istniejącą służebnością, dlatego sprawdzenie Działu III przed złożeniem oferty jest tak istotne.
Gdy działka nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, jej właściciel nie pozostaje bez wyjścia: na podstawie art. 145 Kodeksu cywilnego może wystąpić do sądu o ustanowienie drogi koniecznej — nakazanego przez sąd prawa przejazdu przez sąsiednią działkę, za wynagrodzeniem dla sąsiada, jeśli strony nie dojdą do porozumienia dobrowolnie. Dokładnie taka sytuacja opisana jest w przykładzie działki bez dostępu do drogi poniżej — "droga konieczna" to właśnie procedura sądowa służąca ustanowieniu takiej służebności przejazdu, gdy negocjacje zawiodą.
Przykłady
Nieruchomość bez dostępu do drogi publicznej ma wpisaną w Dziale III obu ksiąg wieczystych służebność przejazdu przez sąsiednią działkę, umożliwiającą dojazd do drogi publicznej.
Starszy sprzedający przenosi własność domu na córkę, zachowując jednocześnie służebność osobistą dającą mu dożywotnie prawo zamieszkiwania w jednym pokoju.
Kupujący odkrywa w toku analizy prawnej, że interesująca go działka jest obciążona służebnością przejazdu na rzecz sąsiedniego gospodarstwa, i uwzględnia to w swojej ofercie.
Jak to wpływa na kupno i sprzedaż
Ponieważ służebność wiąże samą nieruchomość, a nie konkretnego właściciela, kupujący nie może po prostu zignorować tej ujawnionej w księdze wieczystej — przetrwa ona sprzedaż niezależnie od treści umowy kupna. Sprzedającym opłaca się ujawnić znane służebności z wyprzedzeniem, bo kupujący, który odkryje je dopiero po podpisaniu umowy przedwstępnej, najpewniej będzie renegocjował warunki albo się wycofa.
