Szkody lokatorskie
Uszkodzenia wynajmowanego lokalu wykraczające poza zwykłe zużycie wynikające z prawidłowego używania, za które odpowiada najemca — ustalane zwykle poprzez porównanie protokołu odbioru przy wprowadzeniu i przy wyprowadzce i rozliczane z kaucji.
Zakres: Polska.
Definicja
Zgodnie z art. 675 Kodeksu cywilnego najemca musi zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, przy czym nie odpowiada za zużycie będące następstwem prawidłowego używania lokalu przez okres najmu. Szkody lokatorskie odnoszą się właśnie do uszkodzeń wykraczających poza ten punkt odniesienia — uszkodzonej armatury, zniszczonej podłogi, dziur w ścianach wykraczających poza zwykłe ślady po powieszeniu obrazu, czy szkód wynikających z zaniedbania, jak niepilnowana, przelewająca się wanna.
Praktyczną granicę między zwykłym zużyciem a szkodą lokatorską wyznacza porównanie stanu udokumentowanego w protokole zdawczo-odbiorczym przy wprowadzeniu z protokołem sporządzonym przy wyprowadzce — wynajmujący, który nigdy nie udokumentował stanu wyjściowego lokalu, ma znacznie słabszą podstawę do późniejszego dochodzenia roszczeń z tytułu szkody. Gdy szkoda zostanie stwierdzona, wynajmujący może potrącić koszt naprawy z kaucji najemcy; jeśli koszt przewyższa kaucję, może dochodzić różnicy od najemcy.
Przykłady
Protokół odbioru przy wyprowadzce odnotowuje pękniętą płytkę w łazience i dużą plamę na dywanie, których nie było przy wprowadzeniu — wynajmujący potrąca koszt naprawy z kaucji najemcy.
Najemca argumentuje, że lekko zużyty blat kuchenny po trzech latach normalnego gotowania to zwykłe zużycie, a nie szkoda lokatorska, a wynajmujący zgadza się nie obciążać go za to.
Wynajmujący, który nigdy nie podpisał protokołu odbioru przy wprowadzeniu, ma trudność z udowodnieniem, że uszkodzone drzwi nie wyglądały tak już przed wprowadzeniem się najemcy.
Jak to wpływa na kupno i sprzedaż
Zarówno dla wynajmujących, jak i najemców, szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy przy wprowadzeniu — najlepiej ze zdjęciami — to najbardziej przydatny dowód w razie sporu o szkody lokatorskie przy wyprowadzce. Bez niego to wynajmujący ponosi praktyczny ciężar udowodnienia stanu wyjściowego lokalu, co znacznie utrudnia obronę spornego potrącenia z kaucji.
