Zniesienie współwłasności
Postępowanie prawne — umowne lub, w razie braku porozumienia, sądowe — kończące wspólną własność nieruchomości poprzez jej fizyczny podział, przyznanie jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych, lub sprzedaż i podział uzyskanej kwoty.
Zakres: Polska.
Definicja
Zniesienie współwłasności reguluje art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego. Każdemu współwłaścicielowi przysługuje w zasadzie bezwarunkowe prawo do jego żądania — inaczej niż w wielu innych sporach majątkowych, pozostali współwłaściciele nie mogą po prostu odmawiać w nieskończoność, ponieważ prawo nie chce trwale wiązać nikogo niechcianą współwłasnością.
Gdy wszyscy współwłaściciele się zgadzają, zniesienie można przeprowadzić umownie w formie aktu notarialnego, co jest szybsze i tańsze niż droga sądowa. Gdy porozumienie nie jest możliwe — czy to co do samego podziału, jego sposobu, czy tego, kto kogo spłaca — każdy współwłaściciel może wystąpić do sądu, który wybierze jedno z trzech rozwiązań: fizyczny podział nieruchomości (możliwy tylko wtedy, gdy nie niszczy to jej wartości ani przeznaczenia, np. podział dużej działki, ale zwykle nie pojedynczego mieszkania), przyznanie całej nieruchomości jednemu lub kilku współwłaścicielom z obowiązkiem spłaty pozostałych w wysokości odpowiadającej wartości ich udziału, lub — jeśli ani podział, ani spłata nie są możliwe — zarządzenie sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji i podział uzyskanej kwoty według udziałów.
Zniesienie współwłasności zwykle następuje po dziale spadku, który pozostawił kilku spadkobierców we współwłasności, lub po rozpadzie związku niezamężnych współwłaścicieli, którzy kupili nieruchomość wspólnie.
Przykłady
Dwoje rodzeństwa, które odziedziczyło dom i pozostawało we współwłasności, ustala, że jedno z nich wykupi udział drugiego według wyceny, co zostaje sformalizowane w notarialnym akcie zniesienia współwłasności.
Troje współwłaścicieli mieszkania nie może uzgodnić ceny wykupu, więc jeden z nich składa wniosek do sądu, który zarządza sprzedaż mieszkania i podział uzyskanej kwoty według udziałów.
Współwłaściciele dużej działki wnoszą do sądu o jej fizyczny podział na odrębne działki wzdłuż uzgodnionej granicy, kończąc współwłasność bez żadnych rozliczeń pieniężnych.
Jak to wpływa na kupno i sprzedaż
Współwłaściciel, który chce wyjść ze wspólnej nieruchomości, nigdy nie jest trwale zablokowany — nawet współwłaściciel odmawiający sprzedaży czy negocjacji może w końcu zostać zmuszony do rozstrzygnięcia przez sąd, choć ta droga jest wolniejsza i droższa niż osiągnięcie porozumienia. Kupujący powinni zachować ostrożność przy zakupie nieruchomości w trakcie sporu, ponieważ toczące się postępowanie o zniesienie współwłasności może opóźnić lub skomplikować sprzedaż do czasu jego zakończenia.
