Umowa przedwstępna
Umowa, w której strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy — najczęściej sprzedaży nieruchomości — dająca kupującemu prawnie egzekwowalne roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, gdyby sprzedający się z tego wycofał.
Zakres: Polska.
Definicja
Umowę przedwstępną regulują art. 389–390 Kodeksu cywilnego. Musi ona określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, do której zawarcia zobowiązuje strony — przy sprzedaży nieruchomości: strony, przedmiot i cenę. Wskazanie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej to standardowa praktyka rynkowa, ale zgodnie z art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego nie jest warunkiem ważności umowy przedwstępnej: jeśli termin nie zostanie w niej określony, strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej ma po prostu rok od dnia zawarcia umowy przedwstępnej na jego wyznaczenie.
W przeciwieństwie do samej umowy sprzedaży, umowa przedwstępna dotycząca nieruchomości nie musi dla swej ważności mieć formy aktu notarialnego — wystarczy zwykła forma pisemna. Jednak tylko umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego daje drugiej stronie silniejsze uprawnienie: możliwość dochodzenia przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, przy czym wyrok sądu może wówczas zastąpić brakujące oświadczenie woli. Umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej uprawnia jedynie do żądania odszkodowania, gdy druga strona odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej.
W praktyce kupujący negocjujący umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej zazwyczaj płacą też zadatek, by dać sprzedającemu realną finansową motywację do dotrzymania umowy, ponieważ dochodzenie odszkodowania jest wolniejsze i mniej pewne niż roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej dostępne przy formie notarialnej.
Przykłady
Kupujący i sprzedający podpisują umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej, z zadatkiem 20 000 zł i trzymiesięcznym terminem na podpisanie aktu notarialnego.
Kupujący, który podpisał umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, skutecznie pozywa sprzedającego o zawarcie umowy przyrzeczonej, gdy ten próbuje się wycofać na rzecz wyższej oferty.
Kupujący, którego umowa przedwstępna miała tylko zwykłą formę pisemną, odkrywa, że gdy sprzedający odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej, jedyną drogą pozostaje pozew o odszkodowanie, a nie wymuszenie samej sprzedaży.
Jak to wpływa na kupno i sprzedaż
Kupujący, którym zależy na najsilniejszej ochronie, powinni nalegać, by sama umowa przedwstępna miała formę aktu notarialnego, bo tylko ta wersja pozwala sądowi wymusić zawarcie sprzedaży, gdyby sprzedający się z niej wycofał. Sprzedający powinni rozumieć, że umowa przedwstępna w formie notarialnej wiąże ich równie mocno jak sam akt przyrzeczony — wycofanie się nie jest już wtedy opcją bez konsekwencji.
