Wspólnota mieszkaniowa
Ogół właścicieli lokali wyodrębnionych w danym budynku, powstający z mocy prawa i zarządzający nieruchomością wspólną — częściami budynku i gruntem niesłużącymi wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli.
Zakres: Polska.
Definicja
Wspólnotę mieszkaniową reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Powstaje ona automatycznie, gdy w budynku wyodrębniona zostanie własność choćby jednego lokalu — nie wymaga to rejestracji ani umowy założycielskiej.
Od nowelizacji ustawy obowiązującej od 1 stycznia 2020 r. "mała wspólnota" to taka, w której wyodrębniono maksymalnie 3 lokale — zarządzana jest na zasadach współwłasności z Kodeksu cywilnego, a decyzje zwykle wymagają jednomyślności. Z chwilą wyodrębnienia czwartego lokalu budynek automatycznie staje się "dużą wspólnotą", która musi mieć zarząd lub zarządcę, odbywa coroczne zebranie właścicieli, a uchwały podejmowane są większością głosów liczonych według wielkości udziałów poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej — udziałów proporcjonalnych do powierzchni użytkowej ich lokali. Przed nowelizacją z 2020 r. próg ten wynosił 7 lokali, więc starsze źródła wciąż podające tę granicę są nieaktualne.
Wspólnota odpowiada za utrzymanie części wspólnych budynku, finansowane z czynszu administracyjnego wpłacanego przez właścicieli lokali.
Przykłady
W bloku, w którym pierwszy właściciel wykupił mieszkanie na własność, automatycznie powstaje wspólnota mieszkaniowa obejmująca wszystkich obecnych i przyszłych właścicieli lokali.
Na corocznym zebraniu dużej wspólnoty właściciele głosują nad uchwałą o remoncie dachu — głosy liczone są według wielkości udziałów, a nie liczby obecnych osób.
Kupujący jeden z czterech lokali w podzielonej kamienicy dowiaduje się, że po wyodrębnieniu czwartego lokalu budynek stał się z mocy prawa dużą wspólnotą, więc właściciele muszą formalnie wybrać zarząd.
Jak to wpływa na kupno i sprzedaż
Kupujący mieszkanie na rynku wtórnym powinien sprawdzić kondycję finansową wspólnoty — zaległości, planowane remonty, wysokość funduszu remontowego — bo nabycie lokalu automatycznie czyni go członkiem wspólnoty, współodpowiedzialnym za jej zobowiązania proporcjonalnie do udziału. Najemcy nie są członkami wspólnoty i nie głosują nad jej uchwałami — to prawo przysługuje wyłącznie właścicielowi lokalu.
