Marża banku
Stały składnik zysku banku wchodzący w skład oprocentowania kredytu hipotecznego, doliczany do zmiennej stopy referencyjnej i — w odróżnieniu od niej — pozostający niezmienny przez cały okres kredytowania na warunkach pierwotnej umowy.
Zakres: Polska.
Definicja
Marża banku to jeden z dwóch składników zmiennego oprocentowania kredytu hipotecznego — obok rynkowej stopy referencyjnej, takiej jak WIBOR. O ile stopa referencyjna zmienia się wraz z warunkami rynkowymi i polityką pieniężną, marżę ustala indywidualnie bank udzielający kredytu w momencie jego przyznania i, bez odrębnego porozumienia, pozostaje ona stała przez cały okres kredytowania.
Banki ustalają wysokość marży na podstawie własnej oceny ryzyka konkretnego kredytu: niższy wskaźnik LTV, dobra zdolność kredytowa oraz wykupienie dodatkowych produktów w tym samym banku (np. konta osobistego czy ubezpieczenia na życie) zwykle kwalifikują kredytobiorcę do niższej marży, podczas gdy kredyt z wyższym LTV lub krótsza historia kredytowa zazwyczaj skutkują marżą wyższą. Niektóre banki oferują też czasowo obniżoną marżę na okres objęty ubezpieczeniem pomostowym, która wraca do standardowego poziomu po formalnym wpisie hipoteki do księgi wieczystej.
Ponieważ marża jest stała, a stopa referencyjna zmienna, to właśnie marża stanowi główny element, o który kredytobiorcy mogą negocjować lub który mogą porównywać między bankami — dwa kredyty przy tej samej stopie referencyjnej mogą wiązać się z bardzo różnym łącznym kosztem odsetkowym w zależności od stosowanej marży.
Przykłady
Kredytobiorcy z kredytem przy LTV na poziomie 80% zaproponowano marżę 2,0 punktu procentowego, podczas gdy kredytobiorcy z LTV na poziomie 60% w tym samym banku zaproponowano 1,7 punktu procentowego ze względu na niższe ryzyko.
Bank oferuje obniżoną marżę kredytobiorcy, który otworzy w nim konto osobiste i wykupi powiązane ubezpieczenie na życie.
Kredytobiorca porównuje dwie oferty kredytu hipotecznego o identycznej stopie referencyjnej, ale różnej marży, i wybiera tę z niższą marżą, bo przekłada się ona na niższą ratę przez cały okres spłaty.
Jak to wpływa na kupno i sprzedaż
Ponieważ marża, w odróżnieniu od stopy referencyjnej, zależy od banku i podlega negocjacji, kupującym opłaca się porównać oferty marżowe kilku banków zamiast akceptować pierwszą propozycję — różnica nawet pół punktu procentowego znacząco kumuluje się w ciągu 25–30 lat spłaty. Kredytobiorcy powinni też pisemnie potwierdzić, czy promocyjna obniżka marży jest stała, czy uzależniona od utrzymania dodatkowych produktów w banku, bo rezygnacja z nich może później skutkować podwyższeniem marży.
