Kredyt hipoteczny
Długoterminowy kredyt bankowy zabezpieczony hipoteką wpisaną na nieruchomości, wykorzystywany najczęściej do sfinansowania zakupu, budowy lub remontu mieszkania bądź domu.
Zakres: Polska.
Definicja
Kredyt hipoteczny to kredyt bankowy zabezpieczony hipoteką wpisaną w Dziale IV księgi wieczystej nieruchomości. Poza ogólnymi zasadami udzielania kredytów wynikającymi z Prawa bankowego, kredyty hipoteczne dla konsumentów reguluje szczegółowo ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym, wdrażająca unijne przepisy ochrony konsumentów: bank musi przed podpisaniem umowy przekazać ujednolicony formularz informacyjny (ESIS), zbadać zdolność kredytową kredytobiorcy oraz przyznać mu ustawowe prawo do odstąpienia od umowy w terminie 14 dni od podpisania.
Kredyt spłacany jest zwykle przez okres od 20 do 35 lat, w ratach równych (annuitetowych, gdzie łączna wysokość raty pozostaje stała, a zmienia się jedynie proporcja części odsetkowej i kapitałowej) lub ratach malejących (gdzie część kapitałowa pozostaje stała, a łączna rata maleje wraz ze spadkiem salda — wyższe raty na początku w zamian za niższy łączny koszt odsetkowy). Oprocentowanie jest zwykle zmienne, złożone ze stopy referencyjnej powiększonej o stałą marżę banku, choć w ostatnich latach coraz popularniejsze stają się oferty ze stałym lub okresowo stałym oprocentowaniem.
Przed uruchomieniem kredytu bank wymaga wyceny nieruchomości potwierdzającej wartość zabezpieczenia, wpisuje hipotekę na nieruchomości oraz zwykle wymaga ubezpieczenia nieruchomości scedowanego na bank jako dodatkowe zabezpieczenie; ponieważ sam wpis hipoteki może trwać tygodnie lub miesiące, wiele banków wymaga też tymczasowego ubezpieczenia pomostowego na czas oczekiwania na wpis.
Przykłady
Para kupująca mieszkanie z rynku wtórnego za 600 000 zł zaciąga 30-letni kredyt hipoteczny pokrywający 80% ceny po pozytywnej ocenie zdolności kredytowej, a pozostałe 20% pochodzi z wkładu własnego.
Kredytobiorca porównuje ofertę ze zmiennym oprocentowaniem opartym o stopę referencyjną powiększoną o marżę banku z nowszą ofertą ze stałym oprocentowaniem na 5 lat, ważąc przewidywalność rat wobec zwykle wyższego oprocentowania startowego.
Kredytobiorca wybierający raty malejące płaci w pierwszym roku wyższą ratę niż przy ratach równych dla tego samego kredytu, ale w całym okresie kredytowania płaci niższy łączny koszt odsetkowy.
Jak to wpływa na kupno i sprzedaż
Ponieważ samo oprocentowanie nie odzwierciedla pełnego kosztu kredytu, kupujący porównujący oferty powinni patrzeć na RRSO (rzeczywistą roczną stopę oprocentowania), która uwzględnia prowizje, wymagane ubezpieczenia i inne opłaty obok odsetek. Sprzedający mający do czynienia z kupującym finansującym zakup kredytem powinni pamiętać, że to wycena bankowa, a nie tylko uzgodniona cena, ostatecznie wyznacza maksymalną kwotę finansowania — niska wycena może zmusić kupującego do renegocjacji lub znalezienia dodatkowych środków nawet po wcześniejszym potwierdzeniu zdolności kredytowej.
