Roszczenie o przeniesienie własności
Umowne prawo kupującego do żądania przeniesienia przez sprzedającego własności nieruchomości, które — jeśli powstało w formie aktu notarialnego — może zostać ujawnione w Dziale III księgi wieczystej, chroniąc kupującego przed rozporządzeniem nieruchomością przez sprzedającego w międzyczasie.
Zakres: Polska.
Definicja
Roszczenie o przeniesienie własności powstaje najczęściej z umowy przedwstępnej lub deweloperskiej umowy rezerwacyjnej, w której sprzedający zobowiązuje się do przeniesienia własności w późniejszym terminie. Na podstawie art. 16–17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece takie roszczenie może zostać wpisane — ujawnione — w Dziale III księgi, ale tylko jeśli umowa, z której wynika, została zawarta w formie aktu notarialnego.
Po ujawnieniu roszczenie staje się skuteczne wobec kolejnych nabywców nieruchomości, a nie tylko wobec pierwotnego sprzedającego: gdyby sprzedający sprzedał później nieruchomość komuś innemu, nowy właściciel nabyłby ją z już wpisanym roszczeniem kupującego, co w praktyce czyni roszczenie egzekwowalnym również wobec niego. Bez tego ujawnienia umowa przedwstępna — nawet notarialna — wiąże tylko osobiście sprzedającego, pozostawiając kupującemu jedynie roszczenie odszkodowawcze, a nie samą nieruchomość, jeśli sprzedający sprzeda ją komuś innemu.
Ujawnienie roszczenia jest dobrowolne i wymaga dodatkowego wniosku do sądu wieczystoksięgowego; najczęściej wykorzystuje się je przy dłuższych ustaleniach — na przykład przedsprzedaży deweloperskiej lub zakupach z odroczoną płatnością — gdzie między umową przedwstępną a ostatecznym przeniesieniem własności upływa znaczący czas.
Przykłady
Kupujący podpisuje notarialną umowę przedwstępną na mieszkanie z sześciomiesięcznym odstępem do aktu ostatecznego i zleca prawnikowi ujawnienie roszczenia o przeniesienie własności w Dziale III, aby zabezpieczyć się przed zmianą decyzji sprzedającego.
Kupujący lokalu od dewelopera wpłaca zadatek na podstawie notarialnej umowy rezerwacyjnej dotyczącej lokalu w budowie; ujawnione roszczenie chroni jego pozycję nawet wtedy, gdy deweloper popadnie później w kłopoty finansowe, a wierzyciel spróbuje zająć nieruchomość.
Jak to wpływa na kupno i sprzedaż
Kupujący zawierający długoterminową umowę przedwstępną powinni rozważyć niewielki dodatkowy koszt aktu notarialnego i ujawnienia w księdze wobec realnej ochrony, jaką to daje — nieujawnione roszczenie pozwala kupującemu jedynie dochodzić odszkodowania, jeśli sprzedający sprzeda nieruchomość komuś innemu, a nie faktycznie uzyskać nieruchomość. Sprzedający powinni rozumieć, że po ujawnieniu roszczenia ich możliwość sprzedaży nieruchomości innemu nabywcy lub swobodnego nią rozporządzania jest w praktyce zablokowana do czasu rozliczenia lub wykreślenia roszczenia.
