Hipoteka przymusowa
Hipoteka wpisywana na nieruchomość bez zgody właściciela, ustanawiana przez wierzyciela — na przykład urząd skarbowy, ZUS lub wierzyciela z tytułu wyroku sądowego — dysponującego tytułem wykonawczym, wpisywana do Działu IV księgi wieczystej.
Zakres: Polska.
Definicja
Hipotekę przymusową reguluje ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. W odróżnieniu od hipoteki umownej nie wymaga ona zgody właściciela nieruchomości: wierzyciel dysponujący tytułem wykonawczym — najczęściej prawomocnym wyrokiem sądu, wykonalnym aktem notarialnym lub decyzją administracyjną, na przykład stwierdzającą zaległości podatkowe lub składkowe wobec ZUS — może bezpośrednio wystąpić do sądu wieczystoksięgowego o wpisanie hipoteki.
Po wpisaniu do Działu IV hipoteka przymusowa zabezpiecza roszczenie wierzyciela na samej nieruchomości, co oznacza, że przetrwa ona zmianę właściciela — kupujący, który nabędzie nieruchomość bez sprawdzenia księgi, może odziedziczyć cudzy niespłacony dług podatkowy lub składkowy jako obciążenie właśnie kupionej nieruchomości.
Hipoteka przymusowa najczęściej pojawia się niespodziewanie na nieruchomościach należących do przedsiębiorców lub spółek, ponieważ zaległości podatkowe i składkowe to jedne z najczęstszych jej przyczyn, ale co do zasady może zabezpieczać dowolne wymagalne roszczenie pieniężne wobec właściciela.
Przykłady
Sprzedający prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą zalega ze składkami ZUS; zakład wydaje decyzję z rygorem natychmiastowej wykonalności i wpisuje hipotekę przymusową na mieszkanie sprzedającego w Dziale IV.
Prawnik kupującego sprawdza księgę tuż przed podpisaniem aktu i odkrywa hipotekę przymusową zabezpieczającą starą zaległość podatkową — transakcja zostaje wstrzymana do czasu spłaty długu przez sprzedającego i wykreślenia wpisu.
Jak to wpływa na kupno i sprzedaż
Ponieważ hipoteka przymusowa wiąże nieruchomość, a nie osobę, która zaciągnęła dług, kupujący powinni zawsze sprawdzić Dział IV księgi krótko przed podpisaniem aktu — wpis, który pojawił się już po wcześniejszym sprawdzeniu, a przed samym zamknięciem transakcji, to częsty sposób, w jaki taka niespodzianka umyka uwadze. Sprzedający wiedzący o zaległościach podatkowych, składkowych lub sądowych powinni je uregulować i doprowadzić do wykreślenia wpisu z odpowiednim wyprzedzeniem przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż, bo późno odkryta hipoteka przymusowa niemal zawsze opóźnia lub zrywa transakcję.
