Hipoteka umowna
Hipoteka ustanawiana na podstawie umowy między właścicielem nieruchomości a wierzycielem — najczęściej bankiem udzielającym kredytu hipotecznego — wpisywana do Działu IV księgi wieczystej w celu zabezpieczenia spłaty.
Zakres: Polska.
Definicja
Hipoteka umowna to podstawowa forma hipoteki na gruncie ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, powstająca, gdy właściciel nieruchomości dobrowolnie zgadza się zabezpieczyć dług — najczęściej kredyt hipoteczny — swoją nieruchomością. Oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki musi zwykle mieć formę akceptowaną przez bank (w praktyce większość banków wymaga formalnego dokumentu, a nie zwykłego podpisu prywatnego), po czym hipoteka staje się skuteczna prawnie dopiero z chwilą wpisu do Działu IV księgi wieczystej — to sam wpis, a nie umowa, tworzy hipotekę.
Kwota hipoteki jest zwykle ustalana nieco wyżej niż kwota kapitału kredytu, aby pokryć również odsetki i koszty ewentualnej egzekucji, i wyrażana jest jako maksymalna suma, jakiej bank może dochodzić z nieruchomości. Po całkowitej spłacie kredytu hipoteka nie znika automatycznie — właściciel (lub jego nowy nabywca) musi wystąpić o jej wykreślenie z księgi.
Ponieważ hipoteka umowna wiąże nieruchomość, a nie osobiście kredytobiorcę, kupujący nabywający obciążoną hipotecznie nieruchomość albo spłaca istniejący kredyt w ramach zamknięcia transakcji, aby hipoteka mogła zostać zwolniona, albo — w niektórych przypadkach — przejmuje kredyt razem z hipoteką, za zgodą banku.
Przykłady
Kupujący zaciąga kredyt hipoteczny na sfinansowanie zakupu; jako warunek uruchomienia środków bank wymaga wpisania hipoteki umownej do Działu IV, zanim przekaże pieniądze sprzedającemu.
Sprzedający wciąż spłacający swój kredyt hipoteczny przeznacza część ceny sprzedaży na spłatę pozostałego salda przy podpisaniu aktu, po czym bank wydaje zgodę na wykreślenie wpisu hipoteki z księgi.
Jak to wpływa na kupno i sprzedaż
Kupujący nigdy nie powinni zakładać, że istniejąca hipoteka umowna znika tylko dlatego, że sprzedający twierdzi, iż kredyt jest "prawie spłacony" — dopóki księga nie pokaże wykreślenia wpisu, hipoteka nadal prawnie obciąża nieruchomość. Sprzedającym opłaca się rozpocząć formalności związane ze spłatą i zwolnieniem hipoteki w swoim banku jak najwcześniej po uzgodnieniu sprzedaży, bo uzyskanie zgody banku i aktualizacja księgi mogą zająć więcej czasu, niż zakładają obie strony.
