Odstępne
Suma pieniężna, jaką jedna strona umowy najmu płaci drugiej w zamian za wcześniejsze, obopólnie uzgodnione rozwiązanie umowy na czas oznaczony, której nie można było jednostronnie wypowiedzieć.
Zakres: Polska.
Definicja
Odstępne nie jest pojęciem zdefiniowanym w odrębnej ustawie — funkcjonuje jako umowny wykup, najczęściej negocjowany, gdy umowa najmu na czas oznaczony (mieszkaniowa lub komercyjna) nie przewiduje klauzuli wcześniejszego rozwiązania, a jednej ze stron zależy na zakończeniu jej przed terminem. Może płynąć w obie strony: najemca płaci wynajmującemu za wcześniejsze zwolnienie z umowy, albo wynajmujący płaci najemcy za wcześniejszą wyprowadzkę, np. by zwolnić lokal pod remont lub sprzedaż.
Ponieważ umowa na czas oznaczony wiąże obie strony przez cały jej okres, odstępne jest wynegocjowanym obejściem tej sytuacji, a nie prawem, którego którakolwiek ze stron może żądać — druga strona ma prawo odmówić i po prostu trzymać pierwotną stronę przy pozostałym okresie umowy.
Aby było skuteczne i nie budziło późniejszych sporów, ustalenie odstępnego powinno zostać spisane — najlepiej jako aneks do pierwotnej umowy, potwierdzający zgodę obu stron na jej wcześniejsze rozwiązanie w zamian za wskazaną kwotę.
Przykłady
Najemca, któremu zostało osiem miesięcy dwuletniej umowy, musi przeprowadzić się z powodu pracy i oferuje wynajmującemu jednomiesięczny czynsz jako odstępne za wcześniejsze rozwiązanie umowy.
Wynajmujący, który chce sprzedać mieszkanie bez najemcy, oferuje obecnemu najemcy, mającemu jeszcze sześć miesięcy umowy na czas oznaczony, wypłatę w zamian za wcześniejszą wyprowadzkę.
Dwie strony ustalają odstępne nieformalnie przez SMS, a później spierają się, czy umowa faktycznie została rozwiązana — pisemny aneks pozwoliłby uniknąć tej niejasności.
Jak to wpływa na kupno i sprzedaż
Ponieważ odstępne jest wynegocjowanym wyjściem z umowy, a nie ustawowym prawem, każda ze stron może po prostu odmówić i nalegać na dotrwanie umowy do końca — daje to stronie, której zależy na pozostaniu, realną przewagę negocjacyjną. Strona inicjująca ustalenie powinna spisać ostateczne warunki, by uniknąć późniejszego sporu o to, czy umowa rzeczywiście została rozwiązana.
