Wypowiedzenie umowy najmu
Jednostronne oświadczenie wynajmującego lub najemcy kończące umowę najmu, podlegające ustawowym okresom wypowiedzenia oraz — w przypadku najmu mieszkania — ustawowym przesłankom ograniczającym możliwość wypowiedzenia przez wynajmującego.
Zakres: Polska.
Definicja
Wypowiedzenie umowy najmu reguluje art. 673 i 688 Kodeksu cywilnego wraz z ustawą o ochronie praw lokatorów. Umowę na czas nieoznaczony może co do zasady wypowiedzieć każda ze stron z zachowaniem ustawowego lub umownego okresu wypowiedzenia; umowę na czas oznaczony można wypowiedzieć wcześniej tylko wtedy, gdy sama umowa przewiduje ku temu podstawy.
Przy najmie mieszkania prawo wynajmującego do wypowiedzenia jest znacząco ograniczone: art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów wymienia zamknięty katalog przesłanek ustawowych — np. zaleganie przez najemcę z zapłatą czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, używanie lokalu niezgodnie z umową lub własna potrzeba mieszkaniowa wynajmującego w określonych okolicznościach. Wypowiedzenie musi zwykle nastąpić na piśmie ze wskazaniem podstawy, z miesięcznym terminem wypowiedzenia w przypadku zaległości.
Najemca ma z kolei co do zasady większą swobodę wypowiedzenia umowy na czas nieoznaczony, ograniczoną jedynie umownym lub ustawowym okresem wypowiedzenia, bez konieczności wskazywania przyczyny.
Przykłady
Najemca, który zalega z czynszem od trzech miesięcy, otrzymuje pisemne wypowiedzenie powołujące się na zaległość i wyznaczające miesiąc na spłatę lub opróżnienie lokalu.
Wynajmujący, który podpisał umowę na czas oznaczony dwóch lat, nie może jej po prostu wypowiedzieć po sześciu miesiącach, chyba że sama umowa przewiduje podstawę do wcześniejszego wypowiedzenia.
Najemca umowy na czas nieoznaczony wręcza wynajmującemu pisemne, miesięczne wypowiedzenie, bez konieczności wyjaśniania przyczyny.
Jak to wpływa na kupno i sprzedaż
Wynajmujący powinni uważnie powoływać się na jedną z zamkniętych przesłanek ustawowych i zachować wymaganą formę — wypowiedzenie pomijające te formalności jest nieważne i nie kończy najmu, niezależnie od tego, jak jednoznacznie wynajmujący komunikował swój zamiar. Najemcom warto wiedzieć, że ich własne obowiązki związane z wypowiedzeniem są zwykle lżejsze, ale umowa na czas oznaczony nadal ich wiąże przez cały okres, chyba że umowa dopuszcza wcześniejsze wyjście.
