Wady fizyczne i prawne
Ustawowa rękojmia z Kodeksu cywilnego, zobowiązująca sprzedającego do odpowiedzialności za wady sprzedanej nieruchomości — wady fizyczne obniżające jej wartość lub użyteczność oraz wady prawne, jak nieujawnione prawo osoby trzeciej lub roszczenie własnościowe — niezależnie od tego, czy sprzedający o nich wiedział.
Zakres: Polska.
Definicja
Zgodnie z art. 556 i nast. Kodeksu cywilnego sprzedający odpowiada wobec kupującego z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej, a zasada ta ma zastosowanie do transakcji dotyczących nieruchomości tak samo, jak do każdej innej sprzedaży. Kodeks rozróżnia dwie kategorie: wada fizyczna występuje, gdy nieruchomość nie ma właściwości, jakie powinna mieć ze względu na cel wynikający z jej przeznaczenia lub z zapewnień sprzedającego — np. problem konstrukcyjny, ukryte zawilgocenie czy brak obiecanych cech — natomiast wada prawna występuje, gdy nieruchomość w całości lub części stanowi własność osoby trzeciej albo jest obciążona nieujawnionym kupującemu prawem osoby trzeciej, jak nieujawniony najem, niewpisana służebność czy sporne roszczenie spadkowe.
Rękojmia obowiązuje niezależnie od tego, czy sprzedający wiedział o wadzie, choć strony mogą ją zmodyfikować lub wyłączyć umową w granicach dopuszczonych przez Kodeks — sprzedający prywatny, nieprowadzący działalności gospodarczej, ma większe pole do ograniczenia tej odpowiedzialności niż sprzedający profesjonalny, jak deweloper. Gdy wada ujawni się po transakcji, kupującemu przysługują zwykle takie środki jak obniżenie ceny, a w poważniejszych przypadkach odstąpienie od umowy, a gdy sprzedający działał w złej wierze, świadomie zatajając znaną wadę, ustawowe terminy na zgłoszenie roszczenia ulegają wydłużeniu.
Przykłady
Kupujący odkrywa kilka miesięcy po zakupie, że konstrukcja dachu ma wadę, o której sprzedający nigdy nie poinformował — roszczenie z tytułu wady fizycznej w ramach rękojmi, odrębne od tego, co kupujący mógłby wykryć samym sprawdzeniem księgi wieczystej.
Kupujący dowiaduje się po podpisaniu umowy, że nieruchomość jest obciążona niewpisaną służebnością przejazdu, o której poprzedni właściciel nigdy nie wspomniał — wada prawna, bo to nieujawnione prawo osoby trzeciej.
Umowa sprzedaży dewelopera na nowy lokal ogranicza, ale nie może w pełni wyłączyć jego odpowiedzialności z tytułu rękojmi, w przeciwieństwie do tego, co mógłby wynegocjować prywatny sprzedający swoje mieszkanie z rynku wtórnego.
Jak to wpływa na kupno i sprzedaż
Kupujący nie powinien zakładać, że czysty wynik sprawdzenia księgi wieczystej wyklucza roszczenie z tytułu wady prawnej — nieujawnione prawo lub nieujawniony spór mogą istnieć poza samą księgą. Sprzedającym z kolei opłaca się ujawnić znane problemy z wyprzedzeniem, już w umowie przedwstępnej lub w toku negocjacji, ponieważ zatajenie znanej wady fizycznej lub prawnej zarówno wydłuża kupującemu czas na zgłoszenie roszczenia, jak i naraża sprzedającego na silniejszą pozycję kupującego niż uczciwie ujawniona usterka.
