Operat szacunkowy
Formalna wycena wartości rynkowej nieruchomości sporządzana przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, najczęściej wymagana przez bank do potwierdzenia wartości zabezpieczenia przed udzieleniem kredytu hipotecznego.
Zakres: Polska.
Definicja
Operat szacunkowy sporządzany jest na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego — zawód wymagający państwowych uprawnień zawodowych. Rzeczoznawca dokonuje oględzin nieruchomości, analizuje transakcje porównywalne oraz dokumentuje zastosowaną metodykę, dochodząc do formalnej opinii o wartości rynkowej nieruchomości, której forma i treść są określone przepisami wykonawczymi do ustawy.
Przy kredycie hipotecznym bank wykorzystuje wskazaną wartość — zwykle niższą z dwóch: wycenioną lub uzgodnioną cenę zakupu — jako podstawę obliczenia wskaźnika LTV, który z kolei wyznacza maksymalną kwotę kredytu oferowaną przez bank. Część banków zleca własną wycenę poprzez wewnętrznego rzeczoznawcę lub rzeczoznawcę z listy współpracujących, zamiast akceptować operat pozyskany samodzielnie przez kredytobiorcę.
Standardowy operat szacunkowy uznawany jest zwykle za ważny na potrzeby kredytowe przez około 12 miesięcy od daty sporządzenia, choć banki mogą stosować własne wewnętrzne limity; wycena nieruchomości bywa też wymagana poza kontekstem kredytowym, np. w postępowaniu spadkowym, sporach podatkowych czy sprawach sądowych dotyczących wartości nieruchomości.
Przykłady
Bank zleca sporządzenie operatu szacunkowego przed uruchomieniem kredytu, a wyceniona wartość okazuje się nieco niższa niż uzgodniona cena zakupu — LTV kupującego oraz wymagany wkład własny są przeliczane na podstawie niższej kwoty.
Spadkobierca zleca sporządzenie operatu szacunkowego, aby ustalić rzetelną wartość odziedziczonego mieszkania przed podziałem spadku między rodzeństwo.
Kredytobiorca refinansujący istniejący kredyt hipoteczny w innym banku musi zlecić nowy operat szacunkowy, bo ten sporządzony przy pierwotnym zakupie ma już kilka lat.
Jak to wpływa na kupno i sprzedaż
Kupujący finansujący zakup kredytem powinni pamiętać, że to wycena bankowa, a nie uzgodniona cena sprzedaży, ostatecznie wyznacza maksymalną kwotę kredytu — wycena niższa niż cena zakupu może zmusić kupującego do zwiększenia wkładu własnego lub renegocjacji ceny. Sprzedającym przydaje się świadomość, że cena wywoławcza znacząco odbiegająca w górę od transakcji porównywalnych zwiększa ryzyko, że wycena bankowa kupującego wypadnie poniżej ceny, co może opóźnić lub zerwać wcześniej uzgodnioną transakcję.
