Lokal zamienny
Zastępczy lokal mieszkalny, który wynajmujący musi w określonych ustawowo sytuacjach zapewnić najemcy — najczęściej gdy budynek wymaga remontu kapitalnego lub rozbiórki zmuszającej do opróżnienia lokalu — odrębny od węższego, uzależnionego od sytuacji majątkowej lokalu socjalnego przyznawanego przez gminę po eksmisji.
Zakres: Polska.
Definicja
Lokal zamienny definiuje ustawa o ochronie praw lokatorów jako lokal spełniający określony standard minimalny — odpowiadający potrzebom najemcy i członków jego gospodarstwa domowego, położony w tej samej miejscowości — do którego najemca ma prawo, gdy to działania samego wynajmującego, a nie wina najemcy, czynią dotychczasowy lokal niemożliwym do dalszego używania. Najczęstszym powodem jest planowany remont kapitalny lub rozbiórka budynku wymagająca jego opróżnienia: w takiej sytuacji to wynajmujący, który chce, by najemca się wyprowadził, musi zorganizować i pokryć koszt lokalu zamiennego.
To inny mechanizm niż lokal socjalny, który zapewnia gmina — a nie wynajmujący — określonym grupom chronionym, gdy sąd orzeka ich eksmisję z powodów takich jak zaległości czynszowe. Lokal zamienny dotyczy własnego obowiązku wynajmującego, gdy to on przerywa najem dla własnych celów; lokal socjalny dotyczy ochrony słabszego najemcy eksmitowanego z przyczyn leżących po jego stronie.
Przykłady
Wynajmujący planujący generalny remont budynku informuje najemców o konieczności wyprowadzki i jest zobowiązany zaproponować każdemu z nich lokal zamienny o porównywalnym standardzie w tej samej miejscowości, zanim remont się rozpocznie.
Najemca odmawia wyprowadzki przed planowaną rozbiórką, dopóki wynajmujący faktycznie nie zapewni odpowiedniego lokalu zamiennego, zamiast przyjąć ogólnikową obietnicę "załatwienia czegoś później".
Sąd orzekający eksmisję najemcy z zaległościami czynszowymi rozstrzyga odrębnie o jego uprawnieniu do lokalu socjalnego z zasobów gminy — to inny proces niż obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego przez wynajmującego.
Jak to wpływa na kupno i sprzedaż
Wynajmujący planujący generalny remont powinni uwzględnić koszt i czas potrzebny na zapewnienie lokalu zamiennego jeszcze przed wręczeniem jakiegokolwiek wezwania do opróżnienia lokalu — pominięcie tego kroku może uniemożliwić zgodne z prawem wymuszenie wyprowadzki najemców nawet przy uzasadnionej potrzebie remontowej. Najemcom stojącym przed przeprowadzką związaną z remontem warto traktować ofertę lokalu zamiennego jako warunek wyprowadzki, a nie kwestię do ustalenia po fakcie.
