Eksmisja
Nakazane przez sąd i wykonywane przez komornika usunięcie najemcy lub innego lokatora z nieruchomości, wymagające prawomocnego wyroku oraz — poza najmem okazjonalnym — jednoczesnego rozstrzygnięcia sądu o uprawnieniu do lokalu socjalnego lub zamiennego.
Zakres: Polska.
Definicja
Eksmisja z lokalu mieszkalnego nie może nastąpić bez prawomocnego wyroku sądu — wynajmujący nigdy nie może samodzielnie wymienić zamków ani usunąć rzeczy najemcy, nawet po skutecznym wypowiedzeniu umowy. Po uzyskaniu wyroku fizycznego usunięcia dokonuje komornik sądowy, a nie sam wynajmujący.
Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, orzekając eksmisję osoby, która używała lokalu do zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych, sąd jednocześnie rozstrzyga o uprawnieniu tej osoby do lokalu socjalnego z zasobów gminy. Określone grupy chronione — kobiety w ciąży, małoletni, osoby niepełnosprawne oraz inne osoby w szczególnie trudnej sytuacji życiowej określonej w ustawie — co do zasady nie mogą zostać eksmitowane "na bruk", a wykonanie wyroku zostaje wstrzymane do czasu wskazania przez gminę lokalu socjalnego.
Ochrona ta jest istotnie węższa w przypadku najemcy związanego najmem okazjonalnym: skoro najemca wcześniej wskazał lokal zastępczy, a jego właściciel z góry wyraził na to zgodę, eksmisja może zwykle przebiegać w uproszczonym, znacznie szybszym trybie, bez tej samej gwarancji lokalu socjalnego.
Przykłady
Wynajmujący uzyskuje wyrok sądu przeciwko najemcy, który przestał płacić czynsz, ale wciąż musi czekać, aż komornik sądowy przeprowadzi faktyczną eksmisję, zamiast samodzielnie usuwać rzeczy najemcy.
Samotna matka z małymi dziećmi, wobec której orzeczono eksmisję, zostaje uznana za uprawnioną do lokalu socjalnego, więc komornik nie może jej usunąć z lokalu do czasu wskazania przez gminę lokalu zastępczego.
Wynajmujący, który zawarł najem okazjonalny, eksmituje niepłacącego najemcę znacznie szybciej niż wynajmujący przy zwykłym najmie, ponieważ wcześniej złożone oświadczenie notarialne najemcy i wskazany lokal zastępczy pozwalają pominąć większość standardowej procedury.
Jak to wpływa na kupno i sprzedaż
Wynajmującym warto traktować eksmisję jako środek ostateczny, liczony w miesiącach, a nie dniach — nawet mocna sprawa i tak przechodzi przez postępowanie sądowe, a następnie egzekucyjne u komornika, a najemca chroniony zasadą lokalu socjalnego może zajmować lokal jeszcze długo po wyroku, w czasie gdy gmina organizuje lokal zastępczy. Właśnie dlatego notarialne oświadczenie z najmu okazjonalnego jest dla wynajmujących tak cenne — ma ono z założenia omijać dokładnie to wąskie gardło.
