Umowa rezerwacyjna
Krótkoterminowa umowa, najczęściej stosowana z deweloperami, na mocy której kupujący płaci opłatę rezerwacyjną, by wyłączyć wybrany lokal ze sprzedaży na określony czas, w trakcie którego dopina finansowanie i formalności.
Zakres: Polska.
Definicja
Od czasu ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego umowa rezerwacyjna z deweloperem ma własne ramy ustawowe: musi mieć formę pisemną, wskazywać rezerwowany lokal, wysokość opłaty rezerwacyjnej (ograniczonej do 1% ceny lokalu), okres rezerwacji oraz cenę, po której deweloper zobowiązuje się później sprzedać lokal.
Opłata rezerwacyjna musi zostać w pełni zwrócona kupującemu, jeśli deweloper nie spełni określonych warunków ustawowych — np. bank odmówi finansowania z przyczyn niezależnych od kupującego, albo rzeczywista cena lub parametry lokalu istotnie odbiegają od warunków umowy rezerwacyjnej. Poza tymi chronionymi przypadkami opłata zwykle przepada, jeśli kupujący po prostu zmieni zdanie.
Umowa rezerwacyjna to odrębny, lżejszy krok, zwykle poprzedzający umowę przedwstępną — wyłącza lokal ze sprzedaży i zamraża cenę, podczas gdy kupujący organizuje finansowanie, ale sama w sobie nie tworzy silniejszego zobowiązania do zawarcia sprzedaży, jakie daje umowa przedwstępna, zwłaszcza w formie notarialnej.
Przykłady
Kupujący płaci deweloperowi opłatę rezerwacyjną w wysokości 1% ceny lokalu, by zarezerwować konkretne mieszkanie na 30 dni, w trakcie których rozpatrywany jest jego wniosek kredytowy.
Bankowi odmawia się kupującemu kredytu z przyczyn od niego niezależnych, a deweloper zwraca całą opłatę rezerwacyjną zgodnie z ustawową ochroną.
Kupujący po prostu rezygnuje z transakcji po zarezerwowaniu lokalu, a zgodnie z warunkami umowy deweloper zatrzymuje opłatę rezerwacyjną.
Jak to wpływa na kupno i sprzedaż
Kupujący negocjujący z deweloperem powinni sprawdzić, czy opłata rezerwacyjna nie przekracza ustawowego limitu 1% oraz czy umowa jasno wymienia warunki, w których podlega ona zwrotowi. Umowa rezerwacyjna to przydatny, mało zobowiązujący pierwszy krok, ale kupujący nie powinni mylić jej z silniejszą ochroną, jaką daje notarialna umowa przedwstępna po zabezpieczeniu finansowania.
