Spółdzielnia mieszkaniowa
Osoba prawna oparta na członkostwie, działająca na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która jest właścicielem i zarządza budynkami mieszkalnymi w imieniu swoich członków — model zarządzania zasadniczo różny od wspólnoty mieszkaniowej, powstającej automatycznie wśród właścicieli wyodrębnionych lokali.
Zakres: Polska.
Definicja
Spółdzielnia mieszkaniowa to odrębna osoba prawna, działająca na podstawie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ogólnego Prawa spółdzielczego. Jest właścicielem gruntu i budynków w swoich zasobach, a członkowie posiadają jedno z dwóch rodzajów praw do lokalu w tych zasobach: niezbywalne spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu albo zbywalne spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Członkowie uczestniczą w zarządzaniu spółdzielnią poprzez jej statutowe organy — zwykle walne zgromadzenie członków, radę nadzorczą i zarząd — a nie poprzez indywidualne administrowanie nieruchomością wspólną przez każdego właściciela z osobna.
To struktura odmienna od wspólnoty mieszkaniowej, która w ogóle nie jest organizacją członkowską: powstaje automatycznie z mocy prawa w momencie wyodrębnienia choćby jednego lokalu na odrębną własność, a każdy właściciel lokalu jest jej członkiem wyłącznie z racji posiadania własności. Budynek może z czasem przechodzić od modelu spółdzielczego w stronę modelu wspólnotowego, w miarę jak członkowie przekształcają swoje prawa spółdzielcze w odrębną własność — gdy odpowiednia liczba lokali w budynku spółdzielczym zostanie przekształcona, struktura własności i zarządzania dla tego budynku może przesunąć się w stronę wspólnoty mieszkaniowej.
Przykłady
Członek spółdzielni mieszkaniowej głosuje na walnym zgromadzeniu nad wyborem rady nadzorczej — krok w zarządzaniu, który nie ma odpowiednika dla właściciela w zwykłej wspólnocie mieszkaniowej.
Mieszkaniec bloku spółdzielczego przekształca swoje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność, po czym zarządzanie budynkiem stopniowo przesuwa się w stronę modelu wspólnoty mieszkaniowej.
Kupujący porównujący dwa podobne bloki odkrywa, że jednym zarządza spółdzielnia mieszkaniowa na zasadach praw spółdzielczych, a drugi jest wspólnotą mieszkaniową indywidualnie wyodrębnionych lokali — różne struktury prawne z różnymi zasadami finansowania i podejmowania decyzji.
Jak to wpływa na kupno i sprzedaż
Kupujący nie powinien zakładać, że blok spółdzielczy działa tak samo jak wspólnota mieszkaniowa — finansowanie zakupu, zrozumienie, jakie prawo faktycznie się kupuje (lokatorskie, własnościowe czy odrębną własność po przekształceniu) i wiedza, kto zarządza budynkiem, zależą od tego, która z dwóch struktur ma zastosowanie. To rozróżnienie ma największe znaczenie na rynku wtórnym starszych zasobów z czasów spółdzielczych.
